Neuregelung bei Vermietung eines Homeoffice an den Arbeitgeber

Für den Fall, dass ein Steuerpflichtiger ein Arbeitszimmer oder eine Einliegerwohnung als Homeoffice an seinen Arbeitgeber vermietet, vertraten der Bundesfinanzhof (BFH) und auch die Finanzverwaltung bisher die Auffassung, dass dabei grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ist, selbst wenn befristete Verträge o. Ä. dagegen sprechen. Entsprechend konnten die Aufwendungen steuerlich – ohne Einschränkung – geltend gemacht werden. Der BFH vertritt nunmehr mit Urteil vom 17.04.2018 eine andere Meinung. Dieser hat sich auch das BMF angeschlossen und die herrschende Rechtslage aktualisiert und verschärft.

Die Absicht, Einkünfte erzielen zu wollen, soll nicht mehr pauschal unterstellt werden; es ist vielmehr eine Überprüfung vorzunehmen. Durch die Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken wird die Wohnung zweckentfremdet und als Gewerbeimmobilie umqualifiziert. Dabei soll eine objektbezogene sog. „Überschussprognose“ erstellt werden. Ist diese positiv, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu bejahen und es liegen für den Vermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Bei einer negativen Prognose handelt es sich um einen steuerlich unbeachtlichen Vorgang auf der privaten Vermögensebene.

Liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, sind die das Arbeitszimmer oder die als Homeoffice genutzte Wohnung betreffenden Aufwendungen weiterhin in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigungsfähig. Sie fallen nicht unter die Abzugsbeschränkung für ein häusliches Arbeitszimmer (1.250 € im Jahr). Sind die Leistungen des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer hingegen als Arbeitslohn zu erfassen, unterliegen die Aufwendungen für das Arbeitszimmer oder die als Homeoffice genutzte Wohnung ggf. der Abzugsbeschränkung für ein häusliches Arbeitszimmer.

Übergangsregelung: Für Mietverhältnisse, die vor dem 01.01.2019 abgeschlossen wurden, will die Finanzverwaltung weiterhin von einer typisierenden Einkunftserzielungsabsicht ausgehen. Bei Homeoffice-Verträgen, die nach dem 31.12.2018 abgeschlossen wurden, wird das Finanzamt wohl eine „Überschussprognose“ vornehmen.