Steuerliche Pflichten für Vermieter von Luxusimmobilien

Durch ein Urteil des BFH vom 20.06.2023 werden Vermieter von Luxusimmobilien mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m² zukünftig zum Nachweis einer Einkunftserzielungsabsicht verpflichtet. Dieser Nachweis erfolgt in Form einer Totalüberschussprognose, die aufzeigt, dass über einen längeren Zeitraum – üblicherweise 30 Jahre – ein positives Gesamtergebnis erwartet wird. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden und entstehen fortlaufend Verluste, wird die Vermietungstätigkeit als „Liebhaberei“ eingestuft. Verluste aus einer Liebhaberei können nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden.

Der BFH reagiert damit auf die Besonderheit von Luxusimmobilien, deren Marktmieten oft den tatsächlichen Wohnwert nicht angemessen widerspiegeln und die sich aufgrund hoher Kosten nicht immer kostendeckend vermieten lassen.

Konkret ging es in dem Fall um ein Ehepaar, das in den Jahren 2011 bis 2014 drei Villengebäude mit jeweils mehr als 250 m² Wohnfläche an ihre Kinder und deren Ehepartner vermietet hatte. Trotz der Vermietung entstanden ihnen jährliche Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 €, welche sie mit ihren übrigen Einkünften verrechneten. Eine daraufhin durchgeführte Außenprüfung führte zur Versagung der Werbungskostenüberschüsse durch das Finanzamt.

Der BFH bestätigte dies, indem er die Verrechnung der Verluste mit anderen Einkünften aufgrund des fehlenden Nachweises einer Einkunfterzielungsabsicht nicht zuließ.